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亚洲第一高楼的烦恼 一栋楼顶半个万科 出租率却仅有六成

39人已浏览 时间 : 2017-06-24 14:22:45

木秀于林,风必摧之。 


近日,一则“出租率仅六成,仅有1/3的租户进驻”的消息让身为全球第二、亚洲第一高楼的上海中心大厦成为人们关注的焦点。


                                            

上海中心大厦海拔632米,2014年12月竣工,2016年2月启用,就此把身边海拔492米的上海环球金融中心比了下去,成为上海新的地标,并荣升亚洲第一高楼。


不过,有幸福,就有烦恼。近日,仲量联行称,上海中心大厦已经出租约60%的办公空间,但仅有1/3的租户进驻楼内,而计划中的豪 华酒店仍未开放,走廊仍是空空荡荡。同时有专家指出,上海中心大厦面临的挑战在于,在经济增长放缓期间,寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼。


果真如此,亚洲第一高楼岂非“虚高”?


面世不久,就不得不面对非议,上海中心大厦的烦恼可想而知。那么,出租率低、入住率低,是否就意味着上海中心大厦的地位尴尬呢?对此,上海中心大厦资产管理团队向中国房地产报记者表示这种说法站不住脚:首先,上海中心大厦刚刚启用,60%的出租率并不低,入住率也会慢慢提高的;其次,超高楼的社会贡献、经济价值都非常广,并不仅限于出租。


上海第一高度屡被刷新,空置率高引来非议


上海从不缺乏高楼。


用寸土寸金形容陆家嘴绝不为过,而此地的超高层摩天楼更新换代速度之快更是超乎想象——

1998年,金茂大厦建成,楼高420.5米,地上88层,加上尖塔的楼层共93层,成为当时上海第一高度;2008年,上海环球金融中心竣工,楼高492米,地上101层,成为上海新地标;2015年年底,上海中心大厦竣工,耗资142亿元,楼高632米,地上118层,超越了旁边的上海环球金融中心,创造了上海新的天际线,同时成为中国第一、世界第二高的建筑。



这三大高楼见证了上海20年来不断创新、勇攀高峰的进取精神,与此同时,也听到了不同的声音:超高楼的出现意味着经济见顶。此种论调源于德国经济学家安德鲁•劳伦斯提出的“摩天大楼指数(Skyscaper Index)”,即经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。这一惊人发现被称为“百年病态关联”:大厦建成,经济衰退。近期又有媒体援引仲量联行数据称,上海中心大厦已经出租约60%的办公空间,但仅有1/3的租户进驻楼内,计划中的豪 华酒店仍未开放,走廊仍是空空荡荡。报道还援引专家称,上海中心大厦面临的挑战在于,在经济增长放缓期间,寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼,而这是上海范围内的写字楼面临的共同难题,仲量联行的数据显示,一季度上海主要办公楼的空置率已经激增至12%。美国一家媒体更是据此认为上海中心大厦象征一个时代的结束,其目前的困境显示中国房地产市场正经历一些重大变化,并给出了三点理由:


1.中国飞速的城市化导致城市不断扩张,带来通勤时间长、幸福感下降和经济效率低下等问题。


2.工作场所习惯在发生改变。上一代中国人向来看重终身就业和大单位的稳定——而大单位往往就是在城市中心和高楼里办公的公司。但如今,中国的千禧一代已经不看重这一点。


3.对于城市的拥挤,政府也渴望做出改变。目前,中国政府解决这些问题的办法是对特大城市人口设限,鼓励在传统的城市中心周边发展所谓的城市群。


对此,6月19日,中国房地产报记者走访了上海中心大厦。该大厦负责办公楼租赁招商的周经理认为以上报道纯属假新闻,在他看来,上海中心大厦的租赁招商并不难,空置率高不过是暂时现象。上海中心大厦办公室的租金是18元/天/平米,在上海并不属于最高的,“我们大楼的人气也很旺,每天来参观考察的人络绎不绝,在此租赁办公的人也很多。”



上海中心大厦高级资产管理顾问陈晓欧则驳斥了经济见顶的观点,相反他认为超高楼是经济发展的主力军:“随着地皮上涨,大楼必然往高处长,这是经济发展的必然需求,不论是在欧美,还是在亚洲的东京、新加坡,超高楼都体现了经济活力,与此同时,超高楼也在为城市发展做出诸多贡献。”


陈晓欧确认上海中心大厦8楼至65楼都被用作办公楼,其中60%的办公空间已出租。但他同时认为对于刚刚投入运营不久的超高楼,这种状况很正常,商业项目需要一个培育过程,如果开始就把物业全部出租出去,对资产端未必是件好事。据他介绍,阿里巴巴支付宝、亚洲艺术金融学院、观复博物馆、上海最大律所之一的锦天城……这些知名企业都已入住上海中心大厦。“支付宝租下了三层半,观复博物馆则占据了37楼整层楼,其馆内的金饰品、佛教品、名家字画等藏品将在此永久陈设,在某种意义上已成为国家财产。”陈晓欧介绍说,目前,上海中心大厦写字楼的客户可以分为5大类:金融类、IT类、银行类、律所与顾问公司类、文化类。他说:“许多央企、民企都把上海中心大厦作为其上海总部的选择,其中外资公司越来越少,中资公司越来越多。”(这一点与世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告| 2017上海》相吻合,该报告指出,中资企业租户需求持续攀升,租赁面积从2015年的37%增长到45%。)


中国超高楼数量全球第一


陈晓欧又指出,上海中心大厦不只是一座写字楼,还包含了会展、酒店、观光娱乐、商业等多种业态。“没有租金收入,超高楼可能沉沦;但是吸引租户入住,获得租金收益只是其价值释放的一种形式。比如说,上海中心大厦的双层观景平台面积达到了4000平方米,在今年五一当天吸引了超过一万人,以成人票价180元/人计算,一天收入就超过150万元,一年有望达到4亿-5亿元。同为超高楼,美国纽约帝国大厦一年不过400万人次,法国巴黎埃菲尔铁塔是600万人次,这反映出上海中心大厦已经在向国际地标看齐。”


除此之外,上海中心大厦还进行了一系列堪称成功的市场营销操作:面积达4万平方米的商场出租率达到了95%,业态组合讲究,以中高档餐饮为主,配以大众化美食街,精心挑选国际化美事,足以满足写字楼工作人群的需要;宴会厅拥有上海最大的屋顶花园,所承接的婚宴已经排到了2018年……


超高楼价值几何:一栋大楼顶半个万科


陈晓欧认为,衡量超高楼的价值以及对于一座城市的贡献,要从多个方面考虑。首先,超高楼将成为一座城市的名片、地标;其次,超高楼实现了土地集约使用,在土地浪费严重、农业用地纷纷改成工业用地、建设用地、商业住宅的当下,超高楼更能体现出其价值;第三,超高楼体现了现代科技的进步,这从两方面可以看出:一方面是硬件上非常成熟,比如上海中心大厦外观呈螺旋式上升,这种螺旋向上结构使用了国际上先进的BIM建模系统;另一方面是资产管理,这是上海中心大厦运营的关键,为此,中美两国专家组成了资产运营团队对其进行“全生命周期管理”。“楼宇也是有生命周期的,从拿地、融资、投 资、建设、管理直到退出,开发商持有20年后可以上市套现,在这期间,专家团队要在招商、物业管理、资本化运作等方面做出指导,把准经济脉搏。”

陈晓欧介绍说,目前,上海中心大厦总建筑面积57.6万平方米,价值600亿-800亿元,未来甚至可达到1000亿元。这是什么概念呢?以中国龙头房企万科来说,其价值2000亿元,如此算来,上海中心大厦这一栋楼就相当于万科一个企业一半的价值。


陈晓欧向中国房地产报记者透露,上海中心大厦归上海市城市建设投 资开发总公司(简称上海城投)所有,这是一家大型央企,属上海国资委管辖。“因此,上海中心大厦也就成了上海城市的资产,人民的资产。”


超高楼的未来在何方:资本+资产的双轮驱动


全球最初的超高层建筑出现在美国的纽约、芝加哥地区,1931年在纽约落成的102层帝国大厦在建筑高度上曾称霸全球近半个世纪。不过上世纪末,全球摩天大楼开始向亚洲转移,1998年完工的吉隆坡双峰塔就是这一转移的标志,此外还有沙特阿拉伯的王国塔(1200米)、韩国首尔的乐天世界大厦(656米)、菲律宾马尼拉的国营赌场大厦(665米)、日本松岛国际城(601米)等。

目前,中国已经成为全球高楼建设的重要部分,2016年,中国建成的200米以上的建筑共84栋,占全球2016年总数的67%,上海被看作超高楼建设最快的城市,而在中国各大一线城市,超高楼都是必不可少的话题:建筑总高528米的“中国尊”计划今年7月结构封顶,2018年全面竣工投入使用,将成为北京最高的地标建筑;广州有600米的“小蛮腰”广州塔,深圳则有同样高度的平安大厦,设计高度606米的武汉绿地国际金融城则正在热火朝天的建设中……


对此,有业内人士认为,目前全球不断涌现的超高楼已经不再主要是为了高效利用土地、促进商业发展,更多地成为一个城市的面子,这也是全球最高楼不断在亚洲出现的重要原因。


那么,超高楼未来在何方?陈晓欧指出,资本+资产的双轮驱动是超高楼的未来。“对于超高楼,我们要有全盘规划,最好的体现其价值,目前最大的挑战就在于超高楼的有效使用,要吸纳全球投 资,使其资产总价值在全球资本市场变现,实现价值最大化。对于先天条件好的资产,要力争实现其核心资产价值最大化;对于先天不好的资产,要力求发现其亮点。从这个意义上说,租金收入很难体现其价值,只有资本化运作才是其出路。上市不过是最简单的资本化运作,我们的运作方式是RIS资产证券化,能够让存量资产焕发青春。”



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